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今年的香港楼市，走出了一波很有看点的修复行情。
算不上一路狂飙，更像是向上攀登途中，短暂停下脚步休整。
中原地产创始人施永青近期接受专访释放的观点，迅速在地产圈层引发讨论。不少人察觉到，他更新了自己对香港楼市的预判。
早在年初，施永青对香港楼市复苏抱有较高期待，给出全年涨幅20%的预判。
上半年市场走势，确实超出多数机构预期，香港楼价累计涨幅突破10%。
结合当下外部环境发生的一系列变化，他选择下调预期，将全年涨幅调整至15%。
简单一算就能明白其中含义：上半年涨超10%，全年目标15%，意味着下半年仍存在5%左右的上涨空间。
有意思的地方就在这里。曾经十分乐观的行业资深人士主动下调预期，却没有转而看空后市。
一降一守之间，藏着当下楼市最真实的信号。
回顾上半年行情，全面撤辣政策持续释放积压多年的置业需求。
各类交易数据持续回暖，一手豪宅、核心地段二手物业成交活跃度明显走高，表现跑赢各大投行年初给出的预测。
但时间迈入年中，市场氛围悄然转变。
线下看房热度回落，买家决策变得更加谨慎，不少观望情绪开始蔓延。市场里，“本轮反弹即将见顶”的声音慢慢多了起来。
在施永青看来，两大外部变量，打乱了原本顺畅的上涨节奏。
一方面，全球地缘冲突推升国际油价，通胀回落节奏受阻。市场原先期待的美联储降息窗口持续延后。
联系联系港元联系汇率制度不难理解，本地按揭成本承压，不少看重租金收益的投资群体，选择暂时观望。
另一方面，跨境资金监管走向规范化。不合规的资金流通渠道持续收紧，短期能够流入香港楼市的增量资金有所收缩。
多重因素叠加，市场降温合乎情理。
不过短期情绪转淡，并不等同于这一轮上行周期就此终结。
支撑香港楼市中长期走向的底层逻辑，并没有发生根本性动摇。
美国庞大的债务压力客观存在，高额利息支出持续拖累财政，中长期依旧存在降息诉求。当前货币政策维持偏紧姿态，更多只是阶段性波动。
地缘冲突持续升级的概率持续下降，外部利空带来的冲击，后续会慢慢减弱。
放眼长远，国家持续支持香港巩固国际金融中心的定位。作为重要的跨境资产配置窗口，资金持续布局香港的大趋势不会逆转。
落到香港本地市场，各类人才计划持续吸引外来人口定居，新增居住需求稳步扩容。
与之形成对比的是，住宅土地供给长期受限，短期新房落成规模，很难跟上持续增长的居住需求，供需格局形成基础支撑。
施永青一直持有一个观点，阶梯式震荡上行，才是可持续的楼市走势。
如果房价在短期内急速暴涨，很容易脱离普通居民收入水平。市场只剩下投机资金支撑，缺少刚需托底，行情天然具备不稳定性。
上涨一段，适度休整，留给居民收入追赶房价的时间，刚需需求才能持续入场。
下半年的香港楼市，大概率就会维持这种格局：上涨节奏放缓，震荡调整增多，但整体向上的趋势并未逆转。
就在住宅市场进入休整周期之时，一条全新赛道吸引大量资本扎堆布局。
京东、招商局、华润隆地，多家新加坡外资企业，纷纷出手收购存量物业，改造打造学生公寓。各路资本争相入局，俨然形成群雄逐鹿的场面。
热潮背后，是实实在在的刚性需求。
香港持续上调高校非本地学生招生比例，外来求学人数连年增长。各大高校校内宿舍床位数量有限，大量学生需要在校外寻找住所。
特区政府顺势出台配套政策，放宽酒店、商业楼宇改建学生公寓的审批门槛，拓宽房源供给渠道。
这类资产能够产生长期稳定的租金现金流，自然成为长线资本青睐的配置标的。
但也需要客观认清赛道门槛，项目前期投入巨大，回报周期漫长，普通大众很难参与其中。
不少内地读者看到香港楼市的变化，都会产生好奇，这套市场逻辑能不能参考到内地。
香港本轮楼市回暖，依托四大核心条件：持续涌入的高知人口、区域供需紧平衡、市场预期融资成本下行、核心地段优质资产具备稀缺性。底层规律具备参考价值，却不能直接照搬套用。
当下内地房地产市场，早已告别全民普涨时代，结构性分化成为长期特征。
北京、上海、深圳汇聚全国优质资源与财富，核心城区改善住宅流动性充足，具备走出独立行情的基础。
杭州、苏州、武汉、成都等强二线城市，依托高新产业集群持续吸纳青年人才。像未来科技城、光谷、工业园区这类产业核心板块，优质房产拥有更强价值韧性。
反观绝大多数三四线城市，还有强二线城市远郊片区，持续面临人口流出、库存高企、产业基础薄弱等难题，很难迎来持续性价格上行。
不管是香港还是内地市场，只有同时满足青年人才流入、硬核产业支撑、核心土地稀缺、租金水平稳步修复四大条件的房产，才拥有长期保值增值的底气。
机会客观存在，但潜在风险同样不能忽视。
香港楼市深度绑定海外货币政策与国际资金流向，物业持有成本不低。一旦房价涨幅无法覆盖利息、税费等各项开支，投资行为就存在亏损可能性。
两地住房制度、调控框架、供需结构存在巨大差异，直接套用香港市场判断推演内地楼市走势，很容易出现偏差。
同时也需要分清，自住需求和资产投资，本身就是两套完全不一样的决策逻辑。二者考量重心不同，不能混为一谈。
楼市永远不存在一路单边向上的行情，震荡、休整，都是周期运行里的常态。
在市场分化持续加剧的环境下，看清大势，读懂底层逻辑，远比追逐短期情绪更加重要。
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