牛盈宝中国的房价必定要走欧美日韩这些发达国家的老路。

中国的房价必定要走欧美日韩这些发达国家的老路。总有人说中国的城镇化结束了，中国的房价也就涨到头了。可是你们知道欧美日韩这些发达国家在城镇化结束以后，房价发生了什么吗？我们今天就以美国韩国为例，看它们的城镇化结束以后房价到底是什么走势。

先说美国。1970年是美国房地产市场的一个重要转折点，这一年美国城镇人口占比73.6%，实现了高度城市化。要知道我们现在城市人口占比也就67%，比1970年的美国还低了6个百分点。而1970年美国住房存量为6870万套，居民家庭住房自有率就已经达到62%，我们勉强刚过50%。

单从住房自有率来看，我们和70年代的美国还有十几个百分点的差距。但这一点被很多美国经济学家称为转折之年，因为美国老百姓大多数都有了房住，住房从短缺走向平衡，新房开发速度放缓，二手房交易占据主导。但有意思的是，恰恰是从1970年开始，美国房价开启了长达半个世纪的上涨。

为什么呢？因为美国人对住房的需求升级了，住房市场从有没有转向住得好不好。美国并没有停止供给新房，反而加大供给力度，只不过供给的都是好房子、大房子。结果美国住房总量从1976年的6870万套增长到2025年的1.4亿套，翻了一倍多。

与此同时，美国住房均价从1970年的1.7万美金一套涨到38万美金一套，住房总市值从1.17万亿飙到55.7万亿美金。这中间还经历了2008年次贷危机，房价一度下跌40%，但拉长周期看，依然涨了22倍。

再看韩国。韩国和当下的我们其实更加相似，都经历了快速城镇化。1960年到1990年的30年间，韩国城镇化率从28%快速飙升至74%，速度丝毫不亚于我们。1993年对于韩国房地产而言是历史性转折的一年，这一年韩国城市化速度放缓，市场从有没有转向住得好不好，二手房交易逐渐占据主导，房地产市场从增量开发转向存量交易的关键时期。

虽然进入存量时代，新房增速有所放缓，但新房供给数量仍旧可观。1996年到2000年间，韩国每年新建住宅数量仍超过10万套。1990年住房存量为716万套，到2025年全国住房总量为1965万套，增长了2.7倍。房价从1995年到2025年平均涨了11倍，首尔更是涨了17倍。

对比一下韩国城镇化高速发展的1970年到1990年，房价涨幅才8.3倍，城镇化结束以后涨幅反而比之前更猛。美国和韩国走的是一条相似的路，其他如新加坡、日本也都极为相似。几乎所有发达经济体的房价都遵循一条定律：城市化放缓以后，房价涨幅反而比之前涨得还多。

我们再回看中国。城镇化率达到67%，城市化速度放缓，存量商品住宅两亿多套，住房自有率超过50%。住房市场从实现有没有转向住得好不好，好房子成为引领下一阶段的需求主线。这些特征高度符合美国70年代、韩国90年代房地产市场的特征。因此，我们认为我们的房价正在走欧美日韩这些发达国家的老路。

当然，中国不会完全复制美国的路线。有人说中国会走美国郊区精品住宅的路线，以后好房子都是建在郊区的低密独栋别墅，这个观点我实在不敢苟同，因为它完全没有尊重中国国情。美国住宅走郊区精品化路线，但同为东亚地区的日韩等国却没有。为什么呢？

因为美国地广人稀，而日韩国家地少人多，不具备实现的条件。中国14亿人口，人际关系高度紧张，这个基本国情更决定了我们不可能和美国走相同路线。看看最近几年的土地市场，成交的住宅用地大多在城市中心位置，产品也都是以高层和大顶层改善为主。这说明我们在大的方向上会一样，但不会完全复制。

发达国家的历史反复告诉我们，城镇化的结束不是房价的终点，需求的升级是房价长期向上的底层逻辑。